“Deregolazione, sprawl, consumo di suolo e immobiliarismo di ventura” di Paola Bonora

Mentre la spada di Damocle della crisi finanziaria scatenata dai mutui subprime incombe sul mondo intero, non sarebbe male fare il punto sulla situazione locale e sui segnali allarmanti che anche da noi emergono. Sulle possibili ricadute di questo sconquasso economico sulla nostra regione e su Bologna.
Conosciamo da tempo il fenomeno dello sprawl urbano e gli effetti negativi della frantumazione urbana – incremento della mobilità, cannibalizzazione della campagna, snaturamento dei paesaggi - ma è ora di riflettere anche sul rischio di destabilizzazione territoriale che può derivare dalla relazione perversa tra crisi finanziaria e crisi del mercato immobiliare.
Negli ultimi vent’anni la crescita economica si è fondata su un rapporto simbiotico tra finanza e asset immobiliari. Una correlazione che si è concretizzata nell’offerta immobiliare straordinaria che ha portato all’esplosione delle città. Fra il 1990 e il 2005 il suolo agricolo consumato in Italia ammonta al 17, 06%. In Emilia-Romagna abbiamo eroso il 22% - una quota che ci pone al terzo posto dopo Liguria e Calabria, a pari “merito” con la Sicilia.
La crisi ha messo in drammatica evidenza un processo comune a tutti i paesi avanzati, che sugli asset immobiliari ha trasferito buona parte degli investimenti liberati dalla deindustrializzazione. Quella parte che non si è delocalizzata. Un fenomeno che, sul presupposto volatile della finanziarizzazione, ha consentito l’uscita dei capitali dal fordismo e trasformato città e campagna urbanizzata in cantieri di valorizzazione. Cataste di mattoni a sostenere castelli di danaro virtuale. Debiti poggiati su fondamentali altrettanto instabili: promesse, concessioni, varianti, accordi di programma, impegni spesso carpiti attraverso corruzioni. Sulla edificabilità prima ancora che sull’edificato, com’è classico della rendita fondiaria urbana. Un processo che ha però assunto negli ultimi due decenni andamento convulso, con ricadute rovinose sul territorio e i paesaggi. Un consumo vorace di suolo, vivibilità e bellezza.
Un sostegno reciproco che si è tenuto in equilibrio precario finché la domanda è riuscita a coprire l’offerta, ma che ora, con la cadenza lenta ma inesorabile del domino, rischia di travolgere economie e società locali.
Tra 1999 e 2007 la crescita del valore aggiunto in costruzioni è doppio (+24,0%) di quello totale dell’economia italiana (+12,2%). Un incremento molto vicino - non a caso direi - al tasso di crescita registrato nel medesimo arco di tempo dal settore delle intermediazioni monetarie e finanziarie (+20,2%). Entrambi ben lontani dall’andamento degli altri settori di attività, con agricoltura in calo del 6,5%, industria con un modestissimo +2,8%, dato che compendia annate in negativo, servizi +9,7% e commercio +14,8%. Una radiografia essenziale ma eloquente dei pesi economici e della configurazione produttiva della società italiana postindustriale.
Ma dopo tanto liberismo, ora il mercato regola i conti chiudendo, non ne vuole più sapere di costruzioni, si è costruito troppo. Negli Stati Uniti i valori immobiliari sono in calo già da quattro anni, i prezzi delle abitazioni sono crollati del 30-50%, con una perdita di ricchezza per i proprietari che viene stimata a fine 2008 intorno ai 4.000 miliardi di dollari e previsioni funeree per il 2009. In Irlanda, Regno Unito e Spagna la svalutazione del mercato immobiliare oscilla tra il 20 e il 30%. I listini delle società immobiliari italiane quotate in borsa sono calati fino al 90% dei valori precedenti la crisi.
A farne le spese, oltre ai cittadini segregati nei quartieroni di periferia e in villettopoli svalutate, saranno soprattutto i lavoratori. Gli occupati nel comparto delle costruzioni rappresentano il 27,9% del totale degli addetti al secondario, l’8,4% dell’intera popolazione attiva. Nel 2007 il totale degli occupati del settore costruzioni ammontano a poco meno di 2 milioni, si valutano inoltre intorno ai 400.000 quelli coinvolti nell’indotto. Sappiamo bene inoltre che le piccole e piccolissime aziende edili, anch’esse vittime predestinate della crisi, celano notevoli quote di lavoro sommerso, soprattutto di stranieri immigrati illegalmente. Un problema non piccolo nella situazione sociale odierna e nel clima xenofobo che già si respira nelle aree settentrionali, le stesse in cui si prevede saranno maggiori i contraccolpi della sovraproduzione edilizia.
Il ciclo immobiliare positivo durato dieci anni si è concluso nel 2006. Se il 2007 ha mostrato una modesta flessione, nel 2008 la caduta delle transazioni è di tutta evidenza. L’Osservatorio del Mercato Immobiliare nel terzo trimestre ’08 valuta un decremento del 13% complessivo, con una punta del 14,1% nel residenziale. Cresme fornisce una valutazione addirittura più pessimista e prevede un calo tendenziale delle compravendite di abitazioni del 17,3%. La contrazione delle compravendite è più accentuata nei comuni minori, dove sfiora mediamente il 16%, con cali massimi al Nord (-18%) e nel Centro (-17,3%), più contenuti al Sud (-11%), mentre nei comuni capoluogo si ferma alla soglia media del - 9,3%
In questo quadro nazionale fosco il comportamento del mercato a Bologna e nella sua provincia mostra andamenti che sottolineano la mancanza di una visone metropolitana : se in città il calo di compravendite nel terzo trimestre ‘08 è del 5,3%, quindi abbastanza contenuto, in compenso il calo nel resto della provincia è uno stratosferico –26,8%, il più alto tra tutte le provincie metropolitane. Gli errori di pianificazione commessi nell’area vasta di Bologna, ma è più corretto dire del mancato coordinamento delle scelte edificatorie tra i comuni in cui si è riversata la popolazione bolognese cacciata da costi proibitivi, vengono al pettine.
Si è scoperchiato il velo di una speculazione esasperata aggravata dal lassismo delle istituzioni locali nel concedere sviluppi edilizi. Non si è saputa coniugare la diffusione con coerenti politiche di governo del territorio. La polverizzazione apparentemente casuale degli insediamenti, in realtà legata alla maggiore o minore permeabilità delle classi dirigenti locali alle molte lusinghe del liberismo, ha generato territori incongrui sotto il profilo funzionale e qualitativo, disgregati da un insieme di forze opposte tendenti sia alla centralizzazione che alla dispersione.
Effetti perversi di quella diffusione della rendita fondiaria urbana auspicata dagli enti locali per mettere in valore il territorio, incrementare entrate fiscali e patrimonio. Un’interpretazione del valore territoriale che non tiene conto della qualità della vita e ha usato gli abitanti come strumento di una crescita economica miope. A distruggere bellezza, un bene comune dissipato in nome di un’idea di innovazione che sul consumo – di territorio, della città, di bellezza, di socialità – ha il proprio cardine. In un’ambiguità insanabile tra valore d’uso e valore di scambio, spazio pubblico e spazio privato e continue erosioni dei diritti comunitari.
Dopo il rigetto della pianificazione come strumento di regolazione e di governo, la mistica della concorrenza, del mercato e della conduzione imprenditoriale degli enti locali hanno concesso un’espansione senza limiti e piano. A spaglio, inondando i territori come un fiume in piena, in assenza di argini normativi o anche solo di buon senso. La retorica della governance e della sussidiarietà come alibi e arma legale.
L’urbanistica frammentata a livello comunale, chiusa nel recinto dei confini amministrativi e quindi incapace di cogliere le correlazioni di area vasta di un’urbanità discontinua bisognosa di coordinamento. Una prospettiva autoreferenziale che ha convinto ogni municipio, in concorrenza con i vicini, a incentivare gli investimenti immobiliari nel proprio territorio senza che un livello istituzionale di più ampio sguardo esplicasse una qualche forma di piano e di controllo per regolare gli accrescimenti e calibrarli alle necessità reali. In un quadro di strumenti urbanistici che la deregolazione ha voluto sempre più allentati e permissivi, non a caso diversissimi per denominazione e forma giuridica. Una situazione in cui crisi finanziaria degli enti locali, Ici, oneri di urbanizzazione e scambi perequativi hanno congiurato contro scelte più oculate da parte dei comuni. Mentre le istituzioni che dovrebbero essere preposte alla pianificazione si limitavano a blande raccomandazioni che nei fatti venivano disattese, in assenza di potere di controllo, in forza di un principio di sussidiarietà troppo rispettoso dell’autonoma legittimità delle deroghe e disarmato a intervenire nel merito. L’urbanistica ha finito per adeguarsi alle logiche degli interessi speculativi, realizzati attraverso la stipula, di volta in volta, di accordi bilaterali in cui l’interesse collettivo è stato dimenticato. Il diritto pubblico sacrificato a favore di transazioni di natura privatistica.
Ora però bisogna trovare modi per uscire dalla crisi che cambino alla radice le logiche che hanno sinora dominato il mondo. Non sono possibili meri rattoppi, debbono mutare le concezioni di base. Piccoli aggiustamenti all’esistente non farebbero che prolungare l’agonia e produrre nuovi e più profondi disastri.
Bisogna inventare forme partecipate e coordinate di governo del territorio e coniugarle a una visione economica che non punti alla crescita, ma alla qualità del vivere e dell’abitare, alla convivialità e al benessere dei cittadini. Il tema della decrescita, sinora osteggiato e irriso, comincia a trovare consensi inaspettati. Quello che veniva giudicato pensiero utopico privo di reale applicabilità si è dimostrato capace di preveggenza e credo debba diventare il punto di vista da adottare per riprogettare dal basso i territori dell’infinita disgregazione urbana.
Bisogna però prima di tutto capire la nuova natura della città e chi siano i suoi cittadini. Se sotto il profilo morfologico dobbiamo constatare dispersione e polverizzazione, che ne è dei sistemi territoriali? in che misura e quanto in profondità la frammentazione ha intaccato i reticoli delle relazioni e la coesione che un tempo ne aveva fatto dei modelli organizzativi e di socialità? come possiamo rianimare percorsi di cittadinanza che sono stati condannati all’afasia? come invertire la rotta e indirizzarci verso la rigenerazione dei luoghi? L’idea di città di città va in questa direzione e può consentirci di riconfigurare l’area dell’espansione bolognese come territorio della nuova cittadinanza.

1 commento

Other Links to this Post

1. Per il futuro di Bologna » Errata corrige: avevamo annunciato con l’ultimo aggiornamento del sito… — 10 febbraio 2009 @ 12:41

RSS feed dei commenti a questo articolo. TrackBack URI

Lascia un commento